#Dossiê de Estreia. Abril/2018

Cartório de Primeiro Ofício de Belford Roxo, no Rio de Janeiro, lança campanha de Registro de Imóveis e Usucapião no Município e pode ajudar a dinamizar o mercado, fomento de pequenos negócios e bancos. Estrutura de parcelamento de terras e loteamentos sem registro é antiga, apesar da existência de legislação

Foto: Cíntia Viana. Tabelião Fabiano Antonio de Macedo, em sua sala no Cartório de Primeiro Ofício de Belford Roxo

Cartório do 1º Ofício de Justiça de Belford Roxo

Avenida Benjamin Pinto Dias, no 1.130 􀂱 Lj 08 􀂱 Centro/Belford Roxo-Rio de Janeiro􀂱 RJ

Tel: (21) 2761-8961 / 2661-0544

Cíntia Viana – do Jornal O Profissional

17/04/2018

A ocupação de terras com parcelamento em lotes na Baixada Fluminense e em Belford

Roxo, especificamente, é bastante antiga e tem toda uma especificidade. A questão da

legalização e regularização de lotes, terrenos e terras em geral sempre foi muito

complexa no estado e, principalmente, na cidade do Rio de Janeiro. Sejam ocupações,

invasões, ou compra e venda, enfim, principalmente da população de baixa renda.

Entrevistamos Fabiano Antonio de Macedo, Tabelião do Cartório de Primeiro Ofício de

Belford Roxo, localizado agora em nova sede no Segundo andar do Shopping Nova

Belford, no centro de Belford Roxo/RJ, sobre a questão do instituto do Usucapião na

região

De acordo com Fabiano Macedo, a Baixada inteira foi loteada nas décadas de 20, 30 em

áreas de fazendas. Não existia ainda a Rodovia Presidente Dutra na região. Na época do

Estado Novo, em 1937, Getúlio Vargas fez o primeiro decreto que regularizou o

loteamento no Brasil, o decreto 5837.

Antes do Decreto

Sobre o conceito histórico, o tabelião Fabiano Macedo nos conta que, antes do decreto

5837, o loteador, o fazendeiro, loteava uma gleba de, por exemplo, de 200, 300 lotes.

Passavam-se os anos, e isso não era regularizado. Até então não tinha instrumento

público legal relacionado. A pessoa interessada procurava e pagava o loteador. Com a

especulação imobiliária, o que aconteceu? Essas pessoas rescindiam essa promessa. Os

próprios loteadores, porque não era regulamentado. Então, em 1937, Getúlio Vargas

expediu um decreto, que é o decreto 5837, que regulamentou o loteamento .

Esse é o primeiro diploma legislativo do Brasil. Regulamentando isso. O que

aconteceu? As pessoas humildes – e o Tabelião Fabiano Macedo faz questão de

ressaltar – “a gente está falando de 50, 60 anos atrás”, pegavam aquele instrumento

particular e algumas até levavam para aquele registro particular de imóveis. Outras não.

E passaram-se anos e anos. Essas pessoas vieram a falecer. Os herdeiros ficaram com

esse papel, esse instrumento, e não registraram, não fizeram nada. Isso foi passando de

geração para geração. E atualmente não se encontram mais os loteadores para outorgar

essas escrituras que até então eram promessa, instrumento particular. Outorgar essas

escrituras para essas pessoas, que são os descendentes de toda essa situação. Então a

pessoa só tinha um caminho, que era o Usucapião. Só que o Usucapião, até 2016, com a

entrada em vigor do novo código civil, só era possível ser feito na justiça, no Fórum.

Teve que entrar com uma ação e demandar contra aquele loteador que loteou isso há 50,

60 anos atrás. Isso é a regra na Baixada. Então não é só em Belford Roxo, mas Nova

Iguaçu, Caxias, Queimados e demais municípios”, diz Fabiano Macedo.

E esse processo de ocupação é diferente das favelas cariocas. É importante que seja

esclarecido para a população. De acordo com o Tabelião Fabiano, “aqui se aproxima mais da

área do Rio próxima de Guaratiba, e também parte da Região dos Lagos, é

muita relação. Porque é a mesma ocupação, estrutura fundiária, de legislação.

Exatamente.”

Então, o que acontece, continua o tabelião, “é que essas pessoas, com a usucapião

podendo ser feita em cartório, estão vindo até a serventia saber informações, e obtendo

o título de registro, eles vão poder perfeitamente vender o imóvel e, como geralmente as

pessoas não tem dinheiro para comprar à vista, poderão financiar pelo Banco. Porque

atualmente a pessoa quer vender e tem alguém interessado em comprar. Só que quem

compra não tem dinheiro para comprar e precisa de um Banco. Como a garantia do

Banco é o imóvel e se o imóvel não tiver registrado não tem como ser oferecida essa

garantia ao Banco, que não financia. Então, a Usucapião vindo para o cartório, e

agilizando esses processos, a tendência é fomentar o mercado imobiliário como nunca

houve antes.”

Fabiano Macedo esclarece que “a atual oportunidade que está sendo conferida às

pessoas, no caso, à população, é uma situação ímpar. Proporcionar a essas pessoas que

estão há décadas nesses imóveis e até hoje não possuem o título, no caso registro de

imóveis. Foi conferido isso pelo legislador e eu acho que as pessoas não deveriam

perder essa oportunidade”

“Neste caso, fomenta uma compra e venda mais acelerada. Se pessoa não tem o registro

de imóvel ela não tem como fazer uma compra e venda. Só uma cessão de posse.

Cessão de posse não é levada a registro. Então, na cessão de posse, se o cessionário

quiser comprar este imóvel e não tiver dinheiro e precisar do Banco para financiar este

imóvel não vai poder fazer isso. Porque esse imóvel não está registrado. Então você não

pode oferecer esse imóvel como garantia para o Banco que, consequentemente, não vai

emprestar o dinheiro. O próprio movimento de dinamização e até mesmo de

especulação imobiliária que chega ao espaço, e isso é uma coisa que ocorre, se beneficia

disso também, dessa estrutura de mercado. Essas terras terminam por não entrar no

mercado propriamente dito, por conta da questão da Cessão, de não estarem

oficializadas “, explica Fabiano Macedo

Assim, o que acontece com esses imóveis ao entrarem formalmente no mercado? Há um

fomento na atividade imobiliária. Esse é considerado pelo tabelião como o grande passo

para se regularizar todo tipo de propriedade. E essas regiões metropolitanas são aquelas

que não estão na capital dos Estados, mas que foram ocupadas por milhares e milhares

de pessoas. “É importante ressaltar”, diz o Tabelião.

Atualidade

Fabiano Macedo informa que “nós divulgamos esse tipo de informação do instituto da

usucapião para que as pessoas saibam que é possível fazer no cartório, porque até então,

as pessoas só tinham a informação de que deveria ser feita entrada de processo na justiça,

o que acarretava uma demora de vários anos e anos, as pessoas desistindo do

processo. Com a Usucapião possibilitando ser feita em cartório você proporciona

agilidade, e a um custo muito pequeno, muito menor”, explica Fabiano.

De acordo com ele, várias pessoas vem saber informação.” O que eu observo é o

seguinte: tem as pessoas que querem regularizar, não tem documento nenhum, e tem

aquelas pessoas querem vender o imóvel, e quem quer comprar não tem dinheiro,

precisa do Banco. Então elas vem para fazer o usucapião e obter o título. E obtendo o

título, obviamente, o banco vai poder financiar. “, conclui o Tabelião Fabiano Macedo

Esse é o ponto de partida. É o principal objetivo da usucapião hoje regularizar a

propriedade em favor das pessoas que estão ocupando o imóvel há décadas. Mesmo

sem estar legalizada, a maioria dessas pessoas paga o IPTU. Porque ter a posse não é

ilegal, explica Fabiano : “Você paga o IPTU normalmente. Mas aquilo que você tem

não pode chamar de propriedade. Você é um possuidor. E sendo somente possuidor não

tem como vender. Não é um instrumento de compra e venda, você pode ceder a posse.

Como a Cessão de Posse não é um título registrário, você não tem como demonstrar a

propriedade. E aí, se a pessoa que for adquirir o imóvel não tiver boa situação financeira

para adquirir, o imóvel que vale hoje 100 mil, acaba sendo vendido por 50. Porque o

imóvel não registrado vale menos. Eu já tive casos aqui de imóveis valendo 300, 400

mil reais à vista, a pessoa vendendo por 150.”

Existe uma outra especificidade sobre esse assunto que é em relação a terrenos com

muitos possuidores. porque no caso são muitos e às vezes tendo deixado famílias

inteiras que se criaram em quintais, um imóvel com vários possuidores, que recebe o

nome de composse, quando várias pessoas ocupam a mesma posse. De acordo com

Fabiano Macedo,“é um caso muito comum aqui na Baixada o instituto da usucapião. O

loteador fez aquele instrumento há quarenta, cinquenta anos atrás. Essa pessoa constitui

família, pega o lote de 300m2 e dividiu em três. Aí a questão é: é possível fazer a

usucapião só dessa faixa de 100m? A usucapião, como é uma coisa extraordinária,

rompe todos os vínculos . Então é possível também ser feita a usucapião só da fração do

imóvel. Já trabalhamos com a situação aqui de três pessoas ocuparem um imóvel. Aí um

quer fazer, os outros não querem. É possível fazer? É possível. O que não é justo é

aquele que faz pagar pelos outros. Não é correto. Então a usucapião proporciona isso.”

O instrumento normativo da usucapião está relacionado com essa possibilidade de

fração. Em relação aos terrenos e a questão territorial do limite da posse ou propriedade,

nesse caso, o Engenheiro deve fazer uma planta e, em sequência, verificar a fração ou

terreno que a pessoa ocupa naquele lote. Por exemplo, 30%, 40%. Então com essa

fração pode ser feita a Usucapião.

A prefeitura tem entrado nessas questões, secretaria de urbanismo, nos conta Fabiano

Macedo. De acordo com ele, “se ela entra nisso ou não, é uma questão relacionada.

Engenheiro particular contratado. Aí se quer fazer a venda, mas como a população tem

uma baixa renda , ainda mais na crise...”

A respeito do loteamento à época do decreto 5837, continua “o problema que você vê

hoje são vários loteamentos aqui que não tem saneamento, não tem iluminação. Todo o

poder público fica tendo que efetuar todo tipo de obra, porque lá atrás no decreto 5837,

você que era o proprietário da fazenda, a sua função era única e exclusiva dividir os

lotes. Você não tinha que fazer calçamento, você não tinha que fazer iluminação,

saneamento. Então, depois de 1936, isso mudou. Por isso que atualmente os

loteamentos que existem são para outro tipo de camada social. Você dificilmente vê um

loteamento com 300, 400, 500 lotes para pessoas de baixa renda porque o loteador tem

que calçar, tem que iluminar, tem que fazer saneamento”, assegura o Tabelião Fabiano

Macedo.

E continua, explicando que “foi um período histórico muito específico. Então, estamos

pagando hoje os erros que foram cometidos no passado. E lá atrás, se tivesse sido feita

toda essa legislação, as prefeituras não estariam assim. Tudo tem um motivo histórico.”

Atualmente o instrumento do usucapião seria excelente para regularização de posses

efetivas de lotes ou frações de lotes, mexendo tanto com o setor imobiliário, fomento a

empréstimos, garantias pequenos negócios e o setor bancário. Agora, por exemplo,

vive-se uma certa baixa do mercado imobiliário em geral. A gente vê aqui, por exemplo,

melhorias. É só andar nas ruas que vemos melhoria,ê novos aluguéis, a construção

mesma do Shopping Nova Belford, no centro de Belford Roxo, novos edifícios, enfim.

Nesse cenário, mesmo com a estagnação do Programa Minha Casa Minha Vida do

Governo Federal atualmente no país, pergunta-se se é possível pensar em um novo

boom do mercado imobiliário em relação a isso, ou essas coisas são barreiras. Até

mesmo aqui na região. Vamos falar um pouquinho aqui de Belford Roxo. As coisas

estão mais ou menos tranquilas. A especulação imobiliária chega aqui ou não?

Para Fabiano de Macedo, “ a tendência é o seguinte: o Minha Casa Minha Vida é para

aquela pessoa que paga o aluguel e ao invés de continuar pagando, transfere para o

financiamento e lá na frente ela se tornar proprietária. Então isso que eu vejo assim. E

aqui ainda há muitas áreas desocupadas. Você não vai ver isso na Zona Sul do Rio.

Por exemplo, uma casa no Leblon vale milhões. Alguns resistem também. E a casinha

que vale milhões não se pode fazer um empreendimento. Já tem o gabarito. Aqui, a

possibilidade é maior. E a necessidade também.

“Temos dados do cartório que a gente tem 80% das propriedades na Baixada não

registradas. É a realidade. Se você pegar esses dados com a Região Sul, por exemplo,

eles não acreditam nisso. “, conclui o tabelião, do Cartório de Primeiro Ofício de

Belford Roxo,acabando de inaugurar um novo espaço no município

Está claro que o instrumento é excelente dinamizador para o mercado de compra e

venda de imóveis, junto com outros fatores, políticos e econômicos, evidentemente.

Porque na verdade as cidades estão crescendo, apesar da crise. E essa questão territorial

provavelmente ela é jogada e é sempre, só que em novos contextos. Como não temos

tradição de execução de planejamento, vem o mercado, vem o poder público e as coisas

vão mais ou menos ocorrendo. Diferente de países como Canadá, Estados Unidos onde o

uso do solo é mais regulado, nesse sentido. Apesar de termos uma legislação avançada

sobre o assunto.