Jornal O Profissional Estreia no Grande Rio/RJ. Dossiê de Estreia 2018

Foto: Cíntia Viana. Tabelião Fabiano Antonio de Macedo, em sua sala no Cartório de Primeiro Ofício de Belford Roxo Cartório do 1º Ofício de Justiça de Belford Roxo Avenida Benjamin Pinto Dias, no 1.130 – Lj 08 – Centro Belford Roxo – RJ Tel: (21) 2761-8961 / 2661-0544

Cíntia Viana – do Jornal O Profissional

A ocupação de terras com parcelamento em lotes na Baixada Fluminense e em Belford Roxo, especificamente, é bastante antiga e tem toda uma especificidade. A questão da legalização e regularização de lotes, terrenos e terras em geral sempre foi muito complexa no estado e, principalmente, na cidade do Rio de Janeiro. Sejam ocupações, invasões, ou compra e venda, enfim, principalmente da população de baixa renda.

Entrevistamos Fabiano Antonio de Macedo, Tabelião do Cartório de Primeiro Ofício de Belford Roxo, localizado agora em nova sede no segundo andar do Centro Comercial Nova Belford, no centro de Belford Roxo/RJ, sobre a questão do instituto da Usucapião na região

De acordo com Fabiano Macedo, a Baixada inteira foi loteada nas décadas de 20, 30 em áreas de fazendas. Não existia ainda a Rodovia Presidente Dutra na região. Na época do Estado Novo, em 1937, Getúlio Vargas fez o primeiro decreto que regularizou o loteamento no Brasil, o decreto 5837.

Antecedentes

Sobre o conceito histórico, o tabelião Fabiano Macedo nos conta que, antes do decreto 5837, o loteador, o fazendeiro, loteava uma gleba de, por exemplo, de 200, 300 lotes. Passavam-se os anos, e isso não era regularizado. Até então não existia ainda qualquer instrumento público legal relacionado. A pessoa interessada procurava e pagava o loteador. Com a especulação imobiliária, o que aconteceu? Essas pessoas rescindiam essa promessa. Os próprios loteadores, porque não era regulamentado. Então, em 1937, Getúlio Vargas expediu um decreto, que é o decreto 5837, que regulamentou o loteamento .

Esse é o primeiro diploma legislativo do Brasil. Regulamentando isso. O que aconteceu? As pessoas humildes – e o Tabelião Fabiano Macedo faz questão de ressaltar – “a gente está falando de 50, 60 anos atrás, pegavam aquele instrumento particular e algumas até levavam para aquele registro particular de imóveis. Outras não. E passaram-se anos e anos. Essas pessoas vieram a falecer. Os herdeiros ficaram com esse papel, esse instrumento, e não registraram, não fizeram nada. Isso foi passando de geração para geração. E atualmente não se encontram mais os loteadores para outorgar essas escrituras que até então eram promessa, instrumento particular. Outorgar essas escrituras para essas pessoas, que são os descendentes de toda essa situação. Então a pessoa só tinha um caminho, que era a Usucapião. Só que a Usucapião, até 2016, com a entrada em vigor do novo Código Civil, só era possível ser feito na justiça, no Fórum. Teve que entrar com uma ação e demandar contra aquele loteador que loteou isso há 50, 60 anos atrás. Isso é a regra na Baixada. Então não é só em Belford Roxo, mas Nova Iguaçu, Caxias, Queimados e demais municípios”, diz Fabiano Macedo.

E esse processo de ocupação é diferente das favelas cariocas. É importante que seja esclarecido para a população. De acordo com o Tabelião Fabiano, “aqui se aproxima mais da área do Rio próxima de Guaratiba, e também parte da Região dos Lagos, é muita relação. Porque é a mesma ocupação, estrutura fundiária, de legislação. Exatamente.”

Então, o que acontece, continua o tabelião, “é que essas pessoas, com a Usucapião podendo ser feita em cartório, estão vindo até a serventia saber informações, e obtendo o título de registro, eles vão poder perfeitamente vender o imóvel e, como geralmente as pessoas não tem dinheiro para comprar à vista, poderão financiar pelo Banco. Porque atualmente a pessoa quer vender e tem alguém interessado em comprar. Só que quem compra não tem dinheiro para comprar e precisa de um Banco. Como a garantia do Banco é o imóvel e se o imóvel não tiver registrado não tem como ser oferecida essa garantia ao Banco, que não financia. Então, a Usucapião vindo para o cartório, e agilizando esses processos, a tendência é fomentar o mercado imobiliário como nunca houve antes.”

Fabiano Macedo esclarece que “a atual oportunidade que está sendo conferida às pessoas, no caso, à população, é uma situação ímpar. Proporcionar a essas pessoas que estão há décadas nesses imóveis e até hoje não possuem o título, no caso registro de imóveis. Foi conferido isso pelo legislador e eu acho que as pessoas não deveriam perder essa oportunidade”

“-Neste caso, fomenta uma compra e venda mais acelerada. Se pessoa não tem o registro de imóvel ela não tem como fazer uma compra e venda. Só uma cessão de posse. Cessão de posse não é levada a registro. Então, na cessão de posse, se o cessionário quiser comprar este imóvel e não tiver dinheiro e precisar do Banco para financiar este imóvel não vai poder fazer isso. Porque esse imóvel não está registrado. Então você não pode oferecer esse imóvel como garantia para o Banco que, consequentemente, não vai emprestar o dinheiro. O próprio movimento de dinamização e até mesmo de especulação imobiliária que chega ao espaço, e isso é uma coisa que ocorre, se beneficia disso também, dessa estrutura de mercado. Essas terras terminam por não entrar no mercado propriamente dito, por conta da questão da Cessão, de não estarem oficializadas “, explica Fabiano Macedo

Assim, o que acontece com esses imóveis ao entrarem formalmente no mercado? Há um fomento na atividade imobiliária. Esse é considerado pelo tabelião como o grande passo para se regularizar todo tipo de propriedade. E essas regiões metropolitanas são aquelas que não estão na capital dos Estados, mas que foram ocupadas por milhares e milhares de pessoas. “É importante ressaltar”, diz o Tabelião.

Atualidade

Fabiano Macedo informa que “nós divulgamos esse tipo de informação do instituto da usucapião para que as pessoas saibam que é possível fazer no cartório, porque até então, as pessoas só tinham a informação de que deveria ser feita entrada de processo na justiça, o que acarretava uma demora de vários anos e anos, as pessoas desistindo do processo. Com a Usucapião possibilitando ser feita em cartório você proporciona agilidade, e a um custo muito pequeno, muito menor”, explica Fabiano.

De acordo com ele, várias pessoas vem saber informação.” O que eu observo é o seguinte: tem as pessoas que querem regularizar, não tem documento nenhum, e tem aquelas pessoas querem vender o imóvel, e quem quer comprar não tem dinheiro, precisa do Banco. Então elas vem para fazer o usucapião e obter o título. E obtendo o título, obviamente, o banco vai poder financiar. “, conclui o Tabelião Fabiano Macedo

Esse é o ponto de partida. É o principal objetivo da Usucapião, hoje, regularizar a propriedade em favor das pessoas que estão ocupando o imóvel há décadas. Mesmo sem estar legalizada, a maioria dessas pessoas paga o IPTU. Porque ter a posse não é ilegal, explica Fabiano: “Você paga o IPTU normalmente. Mas aquilo que você tem não pode chamar de propriedade. Você é um possuidor. E sendo somente possuidor não tem como vender. Não é um instrumento de compra e venda, você pode ceder a posse. Como a Cessão de Posse não é um título registrário, você não tem como demonstrar a propriedade. E aí, se a pessoa que for adquirir o imóvel não tiver boa situação financeira para adquirir, o imóvel que vale hoje 100 mil, acaba sendo vendido por 50. Porque o imóvel não registrado vale menos. Eu já tive casos aqui de imóveis valendo 300, 400 mil reais à vista, a pessoa vendendo por 150.”

Existe uma outra especificidade sobre esse assunto que é em relação a terrenos com muitos possuidores. porque no caso são muitos e às vezes tendo deixado famílias inteiras que se criaram em quintais, um imóvel com vários possuidores, que recebe o nome de Composse, quando várias pessoas ocupam a mesma posse. De acordo com Fabiano Macedo,“é um caso muito comum aqui na Baixada o instituto da usucapião. O loteador fez aquele instrumento há quarenta, cinquenta anos atrás. Essa pessoa constitui família, pega o lote de 300m2 e dividiu em três. Aí a questão é: é possível fazer a usucapião só dessa faixa de 100m? A usucapião, como é uma coisa extraordinária, rompe todos os vínculos . Então é possível também ser feita a usucapião só da fração do imóvel. Já trabalhamos com a situação aqui de três pessoas ocuparem um imóvel. Aí um quer fazer, os outros não querem. É possível fazer? É possível. O que não é justo é aquele que faz pagar pelos outros. Não é correto. Então a Usucapião proporciona isso.”

O instrumento normativo da Usucapião está relacionado com essa possibilidade de fração. Em relação aos terrenos e a questão territorial do limite da posse ou propriedade, nesse caso, o Engenheiro deve fazer uma planta e, em sequência, verificar a fração ou terreno que a pessoa ocupa naquele lote. Por exemplo, 30%, 40%. Então, com essa fração determinada, pode ser feita a Usucapião.

A prefeitura também tem entrado nessas questões, e secretaria de urbanismo, esclarece Fabiano Macedo. De acordo com ele, “se ela entra nisso ou não, é uma questão relacionada. O Engenheiro particular ou público deve ser contratado. Aí se quer fazer a venda, mas como a população tem uma baixa renda , ainda mais na crise...”

A respeito do loteamento à época do decreto 5837, continua “o problema que você vê hoje são vários loteamentos aqui que não tem saneamento, não tem iluminação. Todo o poder público fica tendo que efetuar todo tipo de obra, porque lá atrás no decreto 5837, você que era o proprietário da fazenda, a sua função era única e exclusiva dividir os lotes. Você não tinha que fazer calçamento, não tinha que fazer iluminação, saneamento. Então, depois de 1936, isso mudou. Por isso que atualmente os loteamentos que existem são para outro tipo de camada social. Você dificilmente vê um loteamento com 300, 400, 500 lotes para pessoas de baixa renda porque o loteador tem que calçar, tem que iluminar, tem que fazer saneamento”, assegura o Tabelião Fabiano Macedo.

E continua, explicando que “foi um período histórico muito específico. Então, estamos pagando hoje os erros que foram cometidos no passado. E lá atrás, se tivesse sido feita toda essa legislação, as prefeituras não estariam assim. Tudo tem um motivo histórico.

Atualmente o instrumento da Usucapião seria excelente para regularização de posses efetivas de lotes ou frações de lotes, mexendo tanto com o setor imobiliário, fomento a empréstimos, garantias pequenos negócios e o setor bancário. Agora, por exemplo, vive-se uma certa baixa do mercado imobiliário em geral. A gente vê aqui, por exemplo, melhorias. É só andar nas ruas que vemos melhoria, e novos aluguéis, a construção mesma do Shopping Nova Belford, no centro de Belford Roxo, novos edifícios, enfim.

Nesse cenário, mesmo com a estagnação do Programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal atualmente no país, pergunta-se se é possível pensar em um novo boom do mercado imobiliário em relação a isso, ou essas coisas são barreiras. Até mesmo aqui na região. Vamos falar um pouquinho aqui de Belford Roxo. As coisas estão mais ou menos tranquilas. A especulação imobiliária chega aqui ou não? “

E Fabiano de Macedo continua, afirmando que “ a tendência é o seguinte: o Minha Casa Minha Vida é para aquela pessoa que paga o aluguel e ao invés de continuar pagando, transfere para o financiamento e lá na frente ela se tornar proprietária. Então é isso que eu vejo assim. E aqui ainda há muitas áreas desocupadas. Você não vai ver isso na Zona Sul do Rio. Por exemplo, uma casa no Leblon vale milhões. Alguns resistem também. E a casinha que vale milhões não se pode fazer um empreendimento. Já tem o gabarito. Aqui, a possibilidade é maior. E a necessidade também.”

De acordo com ele, “temos dados do cartório que 80% das propriedades na Baixada não são registradas. É a realidade. Se você pegar esses dados com a Região Sul do Brasil, por exemplo, eles não acreditam nisso“, conclui o tabelião, do Cartório de Primeiro Ofício de Belford Roxo, acabando de inaugurar um novo espaço cartorário no município

Está claro que o instrumento da Usucapião é excelente dinamizador para o mercado de compra e venda de imóveis, além da possibilidade creditícia bancária para fins diversos, inclusive e principamente fomento de pequenos negócios, junto com outros fatores, políticos e econômicos, evidentemente. Porque na verdade as cidades estão crescendo, apesar da crise. E essa questão territorial provavelmente ela será jogada, como é sempre, só que em novos contextos. Como não temos tradição de execução de planejamento público territorial de fato no Brasil, vem o mercado, vem o poder público e as coisas vão mais ou menos ocorrendo. Diferente de países como Canadá, Estados Unidos onde o uso do solo é mais regulado, nesse sentido. Apesar de termos uma legislação avançada sobre o assunto.